收藏！購(gòu)買二手房如何節(jié)省稅費(fèi)？有哪些省錢的法子呢？

日期 :[2016年02月03] 編輯 : 邦誠(chéng)財(cái)稅【糾錯(cuò)】瀏覽次數(shù) 3843

購(gòu)買二手房如何節(jié)省稅費(fèi)？有哪些省錢的法子呢？

中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，不限購(gòu)的城市購(gòu)房貸款首付最低可以做到20%！怎么樣，觀望的朋友們是不是要出手了？
　　
　　別急！如果您想買的是二手房，那么還得算計(jì)算計(jì)相關(guān)的稅費(fèi)。咱老百姓買套房不容易，政策范圍內(nèi)能省點(diǎn)就省點(diǎn)唄！

　　購(gòu)買二手房，除了需要繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)之外，還可能涉及中介費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、公證費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用累計(jì)起來(lái)，是一筆不小的開(kāi)支。省稅費(fèi)也成為每一位買房人思考的“頭等大事”。那么，在稅費(fèi)上有哪些省錢的法子呢？

營(yíng)業(yè)稅：選擇2年以上的住房

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。
　　
　　由此看來(lái)，購(gòu)買2年以上的普通住房營(yíng)業(yè)稅減免幅度最大。但營(yíng)業(yè)稅減免需把握兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是房屋購(gòu)買時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）規(guī)定：個(gè)人購(gòu)買住房進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間；個(gè)人將受贈(zèng)、繼承、離婚分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前的購(gòu)房時(shí)間確定；根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的共有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買的時(shí)間。二是普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）第五條規(guī)定：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。雖各地對(duì)普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，大多數(shù)將單套建筑面積不超過(guò)144平方米的住房作為普通住房。

契稅：首次購(gòu)房出具無(wú)房證明

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號(hào)）第一條第一款規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
　　
　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）第三條第二款規(guī)定：“家庭唯一生活用房”指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
　　
　　首次購(gòu)買普通住房的個(gè)人，可以向房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)查詢家庭住房登記記錄，并由其出具無(wú)房證明，如果當(dāng)?shù)夭痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，可以提交確實(shí)是首次購(gòu)買普通住房的書面誠(chéng)信保證，從而享受一定幅度的契稅優(yōu)惠。

個(gè)人所得稅：妥善保管相關(guān)有效憑據(jù)

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）第四條規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
　　
　　注：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
　　
　　綜上，納稅人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房?jī)蓚€(gè)條件的，免征個(gè)人所得稅。不符合上述政策的，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅，具體有查驗(yàn)征收或核定征收兩種征收方式。納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，適用查驗(yàn)征收，否則適用核定征收。
　　
　　個(gè)人所得稅（查驗(yàn)征收）＝（計(jì)稅價(jià)格－房屋原值－轉(zhuǎn)讓中繳納的相關(guān)稅費(fèi)－合理費(fèi)用）×20%
　　
　　需要注意的是，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）規(guī)定：合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。
　　
　　可以扣除的住房裝修費(fèi)用需要符合三個(gè)條件：一是能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票；二是發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致；三是按規(guī)定比例扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
　　
　　支付的住房貸款利息和手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
　　
　　個(gè)人所得稅（核定征收）＝計(jì)稅價(jià)格×1%（具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。）
　　
　　例如：甲由于工作調(diào)動(dòng)急需將一套滿2年、不滿5年的普通住宅以100萬(wàn)元的價(jià)格出售，該住宅購(gòu)買時(shí)房屋原值為85萬(wàn)元，裝修費(fèi)用15萬(wàn)元，住房貸款利息等其他費(fèi)用5萬(wàn)元。若選擇查驗(yàn)征收，則甲只需繳納個(gè)人所得稅（100－85－85×10%－5）×20%＝0.3萬(wàn)元；若無(wú)法提供房屋原值等費(fèi)用憑證的，采用核定征收方式，則需繳納個(gè)人所得稅100×1%（具體參考各地標(biāo)準(zhǔn)）＝1（萬(wàn)元）。

分家析產(chǎn)稅收有優(yōu)惠

　　分家析產(chǎn)是家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移的形式。分家析產(chǎn)，是指家庭成員通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)共同議定的標(biāo)準(zhǔn)，將家庭共有財(cái)產(chǎn)予以分割，明確到各共有人各自所有的行為。
　　
　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕121號(hào) ）第四條第一款規(guī)定：通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。
　　
　　分家析產(chǎn)在契稅方面，各地執(zhí)行略有差異。以浙江為例，根據(jù)《浙江省財(cái)政廳關(guān)于家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移有關(guān)契稅政策的通知》（浙財(cái)農(nóng)稅字〔2006〕14號(hào)）規(guī)定：分家析產(chǎn)不屬于契稅征收范圍，不征收契稅。

房屋交換契稅有優(yōu)惠

　　房屋交換指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第十條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，向多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方征收契稅。
　　
　　例如：甲乙因單位調(diào)動(dòng)有各自換房的需求。甲有一套房，價(jià)格80萬(wàn)元，乙有一套房，價(jià)格100萬(wàn)元，雙方均無(wú)按揭和抵押。如果甲乙達(dá)成協(xié)議，甲再支付乙20萬(wàn)元房款，雙方進(jìn)行房屋互換。那么甲乙都享受契稅的優(yōu)惠，甲只需繳納20×3%＝0.6萬(wàn)元契稅，乙不需要繳納契稅。如果按照先賣再買的處理方法，甲則需繳納契稅100×3%＝3（萬(wàn)元），乙需繳納契稅80×3%＝2.4（萬(wàn)元）（不考慮契稅稅率優(yōu)惠）。