二手房交易都有哪些稅要交？哪些稅是買方交的呢？哪些又是賣方交的呢？

日期 :[2016年01月13] 編輯 : 邦誠財稅 【糾錯】 瀏覽次數(shù) 4104

      房價“漲跌”膠著難辨，剛性需求者“望房興嘆”，二手房交易成為越來越多普通購房者的選擇。買房繳稅是一個無法回避的問題，大多數(shù)人都知二手房交易時需要繳稅。但是具體到要交什么稅，就有很多人有疑惑了。二手房交易哪些稅是買方要交的呢？哪些又是賣方交的呢？相關(guān)稅金在購買房產(chǎn)時占有相當(dāng)?shù)谋戎兀@關(guān)乎與買賣雙方的切身利益。下面，就和小編一起來了解一下二手房交易到底需要繳納哪些稅？

根據(jù)我國關(guān)于房屋稅收的法律法規(guī)及規(guī)范性文件，購二手房與轉(zhuǎn)讓二手房需要交納的稅費各分為以下幾種：

      4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）。

      根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。又按照財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]12號）個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

      享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時符合以下三個條件：住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下、實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2倍以下。不同時符合上述條件的為非普通住房。

一、契稅、印花稅、土地增值稅

      購買普通唯一住房的減半征收，購買90平方米及以下普通唯一住房的減按1%稅率征收，非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

      根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價的1%-3%交納契稅，各地規(guī)定有所不同，需視情況處理。具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策、購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

      自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

      非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。144平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。

      對于土地增值稅而言，個人銷售住房暫免征收，轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)核定征收。個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的“核定征收方式”由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納或辦理核實手續(xù)后由登記中心代征。核定征收公式為：應(yīng)納土地增值稅額＝計稅價格×核定征收率如某市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)為：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。

      自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓二手房，要交納個人所得稅。以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。轉(zhuǎn)讓收入為實際成交價格。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算繳納個人所得稅的，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。所謂合理費用，指的是納稅人按照規(guī)定實際支付的住房 裝修 費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，可按3%的比例核定征稅。個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，經(jīng)地方稅務(wù)機關(guān)核實，其所得暫免征個人所得稅。

二、營業(yè)稅及附加稅費

      銷售購買不足2年的住房全額征收，銷售購買2年以上非普通住房差額征收、銷售購買2年以上普通住房免征營業(yè)稅。營業(yè)稅及附加由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%（各地可能存在差異，需結(jié)合實際視情處理）。自2015年3月31日起，實行新的二手房銷售“五改二”營業(yè)稅新政策。

      （三）個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

三、個人所得稅

      轉(zhuǎn)讓自用5年以上唯一生活用房所得、符合條件的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與免征，未提供房屋原值憑證核定征收，其他情形房屋產(chǎn)權(quán)無償受贈所得繳納個稅，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)以轉(zhuǎn)讓收入減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額。

符合條件的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，轉(zhuǎn)讓人和受讓人均不征收個人所得稅：

      3．房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

      其他情形下房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人按其他所得繳納個人所得稅。

      除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人即受讓方因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%；贈與人即轉(zhuǎn)讓人不征收個人所得稅。

      個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納個人所得稅稅額=（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用）×20%應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×20%應(yīng)納稅所得額=每次轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入額-財產(chǎn)原值-合理費用值得注意的是，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)原值的確定應(yīng)根據(jù)個人所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的不同類型，即商品房及非住房。自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房來區(qū)別確定。

      轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。可以扣除的合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。需要重點提示納稅人的是，一是二手房交易稅收優(yōu)惠政策較多，且隨著國家宏觀調(diào)控的需求具體稅政變化也較大，需要納稅人及時了解和準(zhǔn)確把握，以盡享二手房交易稅收優(yōu)惠帶來的經(jīng)濟實惠；二是各地二手房交易稅收政策可能存在一定的差異，需按照當(dāng)?shù)鼐唧w稅收征管要求，并同主管稅務(wù)機關(guān)有效溝通后視情況處理；三是涉及二手房交易的應(yīng)繳稅金，轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是個人所得稅、營業(yè)稅及附加土地增值稅。受讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是契稅。而實際申報納稅、繳納稅款，大多由受讓方代為承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方納稅義務(wù)，即二手房交易的應(yīng)繳稅金，全部由受讓方負(fù)擔(dān)。

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(責(zé)任編輯：邦誠財稅官網(wǎng)）

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