租賃合同出租第一年免租期，第二年租金一次性收取，收入應(yīng)該如何確認(rèn)？

日期 :[2016年02月26] 編輯 : 邦誠財(cái)稅 【糾錯(cuò)】 瀏覽次數(shù) 9473

　　B公司現(xiàn)將一物業(yè)出租給A公司，租賃合同擬出租期二年，前一年為免租期，第二年的租金收入定于第二年12月一次性收取，請(qǐng)問，B公司就此合同租金收入應(yīng)該如何確認(rèn)？需要繳交哪些稅款及申報(bào)繳交的時(shí)間？



　　B公司該項(xiàng)租金應(yīng)該在第二年12月份確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　營業(yè)稅：第二年12月收到租金當(dāng)月申報(bào)繳納營業(yè)稅金及附加。

　　印花稅：合同簽訂時(shí)按照租金支付總額繳納。

　　房產(chǎn)稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）的規(guī)定，出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。


　
　　免租期間營業(yè)稅的處理 

　　我國《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”以及《營業(yè)稅暫行條例》第二十四條規(guī)定，收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)；取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。同時(shí)在第二十五條中還特別規(guī)定，納稅人提供租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　基于以上營業(yè)稅政策的規(guī)定，A公司在免租期間未取得租金收入的，則不用繳納營業(yè)稅。但如果在免租期間收取了定金或者是預(yù)收了房屋租金的，則于收到定金或預(yù)收房屋租金的當(dāng)天發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)。另外，在合同約定的付款時(shí)間到期后，不論承租方是否支付租金，都應(yīng)確認(rèn)營業(yè)稅納稅義務(wù)的發(fā)生，應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。

　　免租期間企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確認(rèn) 

　　我國《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”但《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此，預(yù)收租金收入不能完全按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。