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房地產(chǎn)行業(yè)利息支出能混同財務費用么?

日期 :[2017年09月14] 編輯 : 邦誠財稅 【糾錯】 瀏覽次數(shù) 3583

 

眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的稅會差異較多,導致稅收風險點也較多。近期,某稅局在匯總分析企業(yè)匯算清繳年度申報表時發(fā)現(xiàn),A房地產(chǎn)企業(yè)利用調(diào)整期間費用的方式減少了當期預繳企業(yè)所得稅。


癥狀:利息支出混同財務費用


  今年5月,菏澤市地稅局風險管理團隊發(fā)現(xiàn),A房地產(chǎn)企業(yè)銷售的房地產(chǎn),2016年5月份開始交付使用,2016年5月之前處于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品狀態(tài)。該企業(yè)2014年預繳企業(yè)所得稅時,財務費用扣除金額為1665萬元,2015年財務費用扣除金額為2250萬元,2016年前5個月,財務費用扣除金額為932萬元。從這一數(shù)據(jù)分析,A房地產(chǎn)企業(yè)財務費用扣除金額呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢。

  經(jīng)查閱A房地產(chǎn)企業(yè)科目余額表和相關記賬憑證,風險管理團隊發(fā)現(xiàn),該企業(yè)在開發(fā)間接費用中,以手續(xù)費、利息和資金使用費等項目列支利息支出,財務費用科目列支金額實際為0,而在預繳企業(yè)所得稅時做了調(diào)整,利息支出全部以財務費用的名義作了稅前扣除,頗有點“隨心所欲”的樣子。


診斷:企業(yè)稅務處理過于隨意


把利息支出混同于財務費用,A房地產(chǎn)企業(yè)怎么想的?

  《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條規(guī)定,企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的,在有關資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用,應當作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本,并依照本條例的規(guī)定扣除。由此可見,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工前絕大部分利息支出應當資本化,只有借款輔助費用和不能歸屬于開發(fā)產(chǎn)品的財務費用性質(zhì)的利息支出,才能在當期稅前扣除,所以可以當期扣除的財務費用金額應當較小。

  其實,財務費用性質(zhì)的利息支出有明確規(guī)定。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅函〔2009〕31號,以下簡稱31號文件),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)所得稅應按照預計計稅毛利率法在開發(fā)產(chǎn)品完工前預繳,而期間費用(包括財務費用、銷售費用、管理費用)、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加和土地增值稅應在發(fā)生當期扣除。

  在同企業(yè)財務人員約談時,企業(yè)財務人員認為,2013年該企業(yè)取得商品房預售許可證,已經(jīng)達到法律意義上的預定可銷售狀態(tài),不屬于建造期間。故2014年~2016年度發(fā)生的借款費用不屬于資本化的范疇,可作為財務費用當期扣除。對此,稅務機關并不認同。



處方:全面系統(tǒng)理解稅收法規(guī)


從A房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的稅務風險看,稅企爭議的關鍵,是對“預定可銷售狀態(tài)”的理解不同,而這種差異出現(xiàn)的原因,是企業(yè)沒有深入研究相關稅收法律法規(guī),僅按照法律條文字面意思作了理解。

  需要提醒的是,企業(yè)不能僅依據(jù)個別稅收政策文件的個別條文作財務處理和稅務處理,而應當注意法律法規(guī)、企業(yè)財務準則、稅收征管法及相關具體稅收政策文件的關聯(lián)性。對稅務機關來說,應該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱含的此類稅收風險重點關注,必要時可實施行業(yè)風險篩查,以提升整個行業(yè)的稅法遵從度。

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